Výpověď z nájmu: Na co si dát pozor?
Nájemní smlouva se často uzavírá na dobu určitou. Po jejím vypršení se strany buď dohodnou na jejím prodloužení, nebo si pronajímatel najde nového nájemce. Pronajímatel má právo neprodloužit nájemní smlouvu bez udání důvodu.
Občanský zákoník upravuje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Zároveň stanovuje možnosti výpovědi z nájmu.
V tomto článku si řekneme, za jakých okolností je možné podat výpověď z nájmu a jaké jsou její nejčastější důvody.
Jaké jsou důvody pro výpověď z nájmu?
Výpovědní doba je 3 měsíce. Začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce poté, kdy byla doručena druhé straně.
Důvody výpovědi nájmu na dobu určitou
- Nájemce hrubě poruší povinnosti, které vyplývají z nájemní smlouvy.
- Nájemce je odsouzený za úmyslný trestný čin, který spáchal na vlastníkovi bytu, členovi jeho domácnosti, nebo na osobě žíjící ve stejném domě, kde je pronajímatelův byt. Popřípadě za úmyslný trestný čin spáchaný na majetku, který se v domě nachází.
- Byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu.
- Z jiného závažného důvodu.
Občanský zákoník jasně definuje, že pokud nájemce pokračuje v užívání bytu další 3 měsíce po datu skončení a majitel ho nevyzve k tomu, aby byt opustil, automaticky se nájem prodlužuje na stejnou dobu, na kterou byl ujednán dříve. Nanejvýš však na dobu dvou let.
Důvody výpovědi nájmu na dobu neurčitou
- Majitel potřebuje byt ke svému užívání. Nebo k užívání manžela/manželky během rozvodu, či po rozvodu.
- Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného, nebo pro příbuzného svého manžela/manželky v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti), nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenci).
Okamžitá výpověď
Využívá se v případě porušení povinností zvlášť závažným způsobem.
- Vznikl dluh na nájemném a službách za 3 měsíce.
- Nájemce poškozuje nemovitost a její vybavení závažným a nenapravitelným způsobem.
- Užívá byt k jinému účelu, než bylo určeno.
- Způsobuje obtíže majiteli a sousedům (nadměrný hluk).
Nejdříve musíme vyzvat nájemce k odstranění protiprávního stavu a k ukončení závadného chování. Dále je potřeba uvést, v čem vidíme porušení povinnosti ze strany nájemce. Aby byla výpověď platná, musíme splnit obě podmínky.
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník, § 2290
Pravidla výpovědi
Výpověď z nájmu má právo podat vlastník i nájemce.
- Identifikace obou stran a nemovité věci.
- Specifikace důvodů výpovědi v písemné formě.
- Důvod je potřeba detailně popsat, popřípadě doložit důkazy (fotografie).
- Ideální je podat výpověď doporučeně poštou, aby byl důkaz o doručení.
- Pronajímatel poučí nájemce o jeho právu na podání námitky proti výpovědi. Navrhne také přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
Občanský zákoník v první řadě chrání nájemce, jakožto slabší stranu. Je tedy v zájmu vlastníka bytu, aby se ochránil dobře sepsanou nájemní smlouvou a jasně definovanými podmínkami výpovědi. Smlouva, ani podmínky výpovědi nesmí být v rozporu se zákonem.
Okamžitá výpověď z nájmu nájemcem
Nejčastěji k ní dochází, když jsou závažným způsobem porušeny povinnosti ze strany pronajímatele. Mezi hlavní povinnosti patří zajistit ničím nerušené užívání nájmu a předání bytu ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Zároveň tímto způsobem byt udržovat.
Nemovitost není způsobilá k užívání
Nájemce nemusí převzít byt, který nesplňuje podmínky pro řádné užívání. Například když v bytě dlouhodobě nefunguje topení.
Bez výpovědní doby ze strany nájemce je možné ukončit smlouvu, když se byt stane za trvání smlouvy nepoužitelným k bydlení. Důvody, které vedly ke špatnému stavu nemovitosti, nesmí být na straně nájemce.
Vada, která ztěžuje užívání nemovitosti
Nájemce provádí drobné opravy sám. Drobnou opravou je myšlena investice 100 Kč na metr čtvereční bytu za rok. Pokud tedy pronajímáme byt o velikosti 50 m2, roční investice do běžných oprav ze strany nájemce nesmí přesáhnout 5 000 Kč. Pokud je tato částka překročena, hradí ji vlastník.
Pokud je v bytě vada, která nespadá do běžné údržby, musí neprodleně informovat majitele bytu, který je povinen vadu odstranit. Pokud se jedná o vadu, která znemožňuje, nebo ztěžuje bydlení, může nájemce podat výpověď s okamžitou platností. Místo výpovědi má možnost si nárokovat slevu na nájemném, nebo prominutí nájmu.
Oprava, která znemožňuje užívání
Nenadálá událost může způsobit, že bude potřeba opravit byt před uplynutím nájmu. V případě, že nájemce nemůže užívat byt, může požádat vlastníka o dočasné náhradní bydlení. V dalším případě nájemce může vypovědět nájemní vztah bez výpovědní lhůty.
Výpověď z nájmu na dobu neurčitou pronajímatelem vzor
Jméno nájemce:……………….
Adresa ………………………….
Věc: Výpověď nájmu bytu
Vážený pane,
na základě Smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne ……………jste nájemcem bytu č. …… nacházejícím se v ….. nadzemním podlaží domu č.p. ……………., který je situovaný v ulici ………………….., v obci ……………………. Byt č. ………….. se nachází v bytovém domě č.p. ……………., který je součástí pozemku st. parc. č. …….., vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro ………………………. kraj, Katastrální pracoviště ………………., na listu vlastnictví č. ….. pro obec …………………. a katastrální území ……………….. (dále jen „byt“).
Vzhledem k tomu, že byt bude užívat má bývalá manželka, která hodlá opustit rodinnou domácnost, když naše manželství bylo ke dni ………….. rozvedeno,
v y p o v í d á m
tímto nájem bytu v souladu s ustanovením § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.
Nájem uvedeného bytu skončí uplynutím výpovědní doby, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co Vám bude tato výpověď doručena. Byt jste povinen odevzdat nejpozději v den, kdy nájem skončí.
Současně Vás v souladu s ustanovením § 2286 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, výslovně poučuji, že máte právo vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem.
V ………………….. dne ……………………
pronajímatel
Zkuste také článek kde a jak koupit interiérové dveře, nebo ložnice podle feng shui.
